Los habitantes de un consorcio deben atenerse a las normas de
convivencia. Deben ser respetados los horarios de descanso y la
emisión de ruidos o sonidos dentro de una vivienda y que no
tienen que alterar, molestar o perturbar a los vecinos.
El reglamento de copropiedad contiene directivas estableciendo
límites horarios y restricciones aún para actividades lícitas y
permitidas. De nada sirven si la gente no las cumple y el
administrador no las hace cumplir. A veces, se plantean
divergencias cuando las limitaciones se encuentran en el
"reglamento interno", que no son obligatorios para aquellos
que no los aprobaron o no se notificaron de su existencia.
Si la limitación horaria no está prevista en el Reglamento de
Copropiedad y además no hay Reglamento Interno no existe
otra norma que legisle sobre esto. Entonces cabe requerir la
intervención directa y personal del administrador quien está
obligado a intervenir para solucionar desavenencias entre
propietarios. Si esta intervención no se produce o es ineficaz
se debe:
a) intimar en los términos de la Ley 13512 por CD al
propietario de la UF de la cual provienen los ruidos, sea éste
o no el actual ocupante del mismo;
b) ir acopiando las pruebas correspondientes (testigos, actas
notariales, etc.) para un eventual juicio.
Por la posibilidad cierta de que la situación derive en actuaciones
judiciales, resulta conveniente y necesario que se actúe desde
el principio asesorado y asistido por un abogado especializado.
Art. 6º b) ley 13512: "Queda prohibido a cada propietario y
ocupante de los departamentos o pisos perturbar con ruidos o de
cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos. El Art.15
dice que en caso de violación de las normas del Art. 6°,
el representante o los propietarios afectados formularán la
denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada
en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable
pena de arresto hasta 20 días o multa de $200 a $5000.
El juez debe adoptar las disposiciones necesarias para que cese
la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o
el uso de la fuerza pública si fuera menester. Si el infractor fuese,
un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de
reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el
administrador o por el propietario afectado. La aplicación de
estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria
que competa al propietario o propietarios afectados.
La cercanía de las UF y la circunstancia de que todas formen
parte de un edificio en común tornan más exigentes y estrictas
las limitaciones.
Jurisprudencia
(Cám. Nac. Civil, Sala D, 02/10/1968, ED. 25-673).
(Cám. Nac. Civ., Sala F, 11/10/1966, LL. 125-776).
"A quien reside en un edificio le consta cuan molestos son los pisoteos y
tumbos que producen criaturas de corta edad en sus juegos infantiles, los
taconeos de los mayores, la música llevada a su mayor volumen, el arrastre
de sillas y otros muebles, las voces y gritos destemplados y, en general, el
estrépito y el barullo que se ocasiona cuando no se adoptan las debidas
precauciones y cuándo no se actúa con prudencia. Si los demandados han
producido en reiteradas oportunidades ruidos perturbadores molestos, más
allá de los normales, que han afectado la tranquilidad del copropietario actor,
contrariándose así las reglas de convivencia entre los vecinos de un edificio,
tal conducta constituye una violación (art. 6, inc. b) Ley 13512). Quien reside
en un edificio posee experiencia sobrada acerca de la ubicación de los ruidos,
pudiendo diferenciar perfectamente los provenientes del departamento
situado encima suyo de aquellos que proceden de otras unidades".
(Cám. 1ª Civil y Comercial de Bahía Blanca).
El régimen de la PH es un sistema, que exige que las obligaciones comunes de
vecindad sean observadas en forma mucho más rigurosa ya que la vida en
común supone situaciones que no se dan en las propiedades separadas y la
relación cotidiana obliga a actuar en función de lo que estatuye el reglamento
de copropiedad" (03/04/1975, ED, 61-414).
(Cám. Nac.Civ., Sala D, 14/06/1977, JA 1977-IV)
(Cám. Nac.Civ., Sala F, 07/10/1996, LL 1997-E-495)
(Cám. Nac.Civ., Sala M, 25/11/1997, LL 1998-B-450).
Siempre aplicando criterios de tolerancia, se entiende que el hecho de vivir
en departamentos impone la necesidad de acostumbrarse a ruidos de vecinos
(Cám. 1ª Civ. y Com. Bahía Blanca)
y a ciertas incomodidades que pueden resultar inevitables
(Cám. Nac. Civ., Sala G, 15/10/1997, LL 1998-B-266)
"quedando reservado a la apreciación judicial determinar cuándo una
actividad, un género de vida o lo que fuera, perturba la tranquilidad de los
demás consorcistas.
(Cám. Nac.Civ., Sala B, 03/03/1966, ED 16-339) cfr. Gurfinkel de Wendy, Lilian N. La PH.
Análisis Dogmático de la Ley 13512, p. 137, Lexis Nexis, BsAs 2005).
El Art. 2618 del Código Civil, se refiere a las molestias que ocasionen el
humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares
por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos; agregando la norma
que ellos no deben exceder la Normal Tolerancia conforme las condiciones
del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquellas.
Según las circunstancias, los jueces pueden disponer la indemnización de
los daños o la cesación de tales molestias. El juez debe contemporizar las
exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la
propiedad, debiendo además considerar la prioridad de uso.
El juez civil puede hacer cesar la explotación definitivamente considerando
todas las pautas ya analizadas, mientras en el fuero contravencional existe
un límite temporal tanto para la inhabilitación como para la clausura
pudiendo imponerse otras penas tal como la multa o cualquiera de las
establecidas en el Art. 11 del código, en atención al bien jurídico protegido
y características del hecho y del sujeto imputado.
En cuanto al procedimiento administrativo, requiere valores objetivos y
técnicos y por no ser judicial, no se encuentran en el mismo, aseguradas
las garantías constitucionales.
El concepto de normal tolerancia se relaciona con las incomodidades
ordinarias propias de una sociedad en desarrollo. La vecindad impone la
tolerancia de ciertas molestias, pero éstas no pueden superar la tolerancia
normal. El uso regular se refiere al uso normal de la propiedad. Debe
respetarse el uso regular de la propiedad que está relacionado con los Art.
1071, 2513 y 2514 del Código Civil. Sin perjuicio de ello, ante la existencia
concreta de ruidos molestos, el tribunal puede ordenar el cese de los ruidos
molestos ocasionados a los vecinos. Para considerar a los ruidos como
"molestos" debe probarse que los mismos superan el nivel mínimo
establecido de incomodidad moderada. Si el uso es irregular sólo cabe la
cesación de la actividad, esto es, si excede la normal tolerancia. No obstante
lo expuesto, debe compatibilizarse el principio con el de "prioridad en el
uso", ello además si se considera que hasta una fecha determinada el actor
toleró las molestias, se entiende que las consintió.
Las restricciones y límites al dominio implican que todo propietario tiene el
deber de soportar aquellas incomodidades normales de la vecindad pues no
existen derechos absolutos sino que todos deben estar reglamentados, de
allí las restricciones al dominio previsto por el propio ordenamiento civil.
Es un criterio elástico pero debe considerarse en orden a las condiciones que
una vida moderna impone en urbes como esta ciudad. Hay una imposición
de la vida social que determina la necesidad de tener que tolerar ciertas
molestias inevitables en muchos casos, y que puede ser una contrapartida
de las numerosas ventajas que el avance tecnológico proporciona al hombre.
Las pautas a considerar para entender la normal tolerancia en el Código
Civil son lo que estima el común de la población, o lo que las tablas indican
como tolerable para la población en general.
Corresponde tener presente que las conclusiones a que llegue una
persona que escucha los ruidos durante breves momentos, puede cambiar
si durante meses y años los oye en forma permanente.
Las reglas de vecindad del Código Civil han sido extremadamente afinadas
en la PH, requiriendo un comportamiento mucho más circunspecto y más
respetuoso del derecho, de la tranquilidad y del bienestar del prójimo.
Las restricciones y límites al dominio establecidos por la Ley 13512 y los
reglamentos respectivos desempeñan un papel fundamental en el régimen
de la PH y deben ser estrictamente observados toda vez que su acatamiento
por los copropietarios es condición esencial para asegurar el buen
funcionamiento del sistema.
El espectro de posibilidades que prevé el Código Contravenciones es
mucho mayor que el que determina el Código Civil y el Régimen de Faltas,
pues en estos últimos casos la medición de los ruidos debe ser realizada por
técnicos en la materia y por tanto sujetos a criterios totalmente objetivos
en el caso.
Por el contrario, al ser el bien jurídico que se pretende proteger con el Art.
72 del Código Contravencional la tranquilidad publica en su concepción
más amplia y por ello la convivencia, el procedimiento es más simple y breve,
siempre que el autor del hecho generador del ruido pueda ser individualizado
y pueda imputársele dolo o al menos dolo eventual. La medida de la acción
esta dada por la normal tolerancia, lo que requiere un juicio de valor por parte
del magistrado, valoración de las circunstancias totales del hecho y de las
relativas al presunto imputado, y acorde a la concepción del termino medio
de la sociedad. ("Los ruidos molestos en el Código Contravencional de la
CABA: su relación con la legislación civil y de faltas" en Justiniano.com).
