1) Derechos y obligaciones derivados de la ley 13512 y sobre la legislación laboral aplicable a los trabajadores de edificios (ley 12981 y CCT 378/04)
2) Régimen jurídico de las partes comunes y propias
3) Reglamento de Copropiedad y Administración
4) Consejo de propietarios. Derechos y obligaciones
5) Derechos y obligaciones de los consorcistas
6) Conflictos de convivencia
7) Administrador: derechos, obligaciones, responsabilidades, designación y remoción
8) Intervención del consorcio en sede judicial
9) Documentación legal. Libros obligatorios
10) Expensas. Cobro judicial y extrajudicial
11) Derechos y obligaciones de los trabajadores de edificios
12) Enfermedad. Licencias.
13) Despidos. Indemnizaciones. Justa causa. Jubilación del trabajador
14) Expensas. Rendición mensual exposición.
15) Rendición anual presentación económica financiera.
16) AFIP Régimen informativo de expensas.
17) Sueldos
18) Selección, inscripción y legajo del personal.
19) Inscripciones del consorcio en AFIP, SUTERH y ANSES.
20) Asignaciones familiares.
21) Licencias LCT (vacaciones, enfermedades, matrimonio, etcétera)
22) Extinción de la relación laboral (despido, renuncia y otros).
23) Libros obligatorios.
24) Inscripción de administradores en el Registro Público del GCBA y presentación anual de las DDJJ.
25) Tramitación de reintegro de haberes ante la FATERYH
RUIDOS MOLESTOS
Los habitantes de un consorcio deben atenerse a las normas de
convivencia. Deben ser respetados los horarios de descanso y la
emisión de ruidos o sonidos dentro de una vivienda y que no
tienen que alterar, molestar o perturbar a los vecinos.
El reglamento de copropiedad contiene directivas estableciendo
límites horarios y restricciones aún para actividades lícitas y
permitidas. De nada sirven si la gente no las cumple y el
administrador no las hace cumplir. A veces, se plantean
divergencias cuando las limitaciones se encuentran en el
"reglamento interno", que no son obligatorios para aquellos
que no los aprobaron o no se notificaron de su existencia.
Si la limitación horaria no está prevista en el Reglamento de
Copropiedad y además no hay Reglamento Interno no existe
otra norma que legisle sobre esto. Entonces cabe requerir la
intervención directa y personal del administrador quien está
obligado a intervenir para solucionar desavenencias entre
propietarios. Si esta intervención no se produce o es ineficaz
se debe:
a) intimar en los términos de la Ley 13512 por CD al
propietario de la UF de la cual provienen los ruidos, sea éste
o no el actual ocupante del mismo;
b) ir acopiando las pruebas correspondientes (testigos, actas
notariales, etc.) para un eventual juicio.
Por la posibilidad cierta de que la situación derive en actuaciones
judiciales, resulta conveniente y necesario que se actúe desde
el principio asesorado y asistido por un abogado especializado.
Art. 6º b) ley 13512: "Queda prohibido a cada propietario y
ocupante de los departamentos o pisos perturbar con ruidos o de
cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos. El Art.15
dice que en caso de violación de las normas del Art. 6°,
el representante o los propietarios afectados formularán la
denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada
en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable
pena de arresto hasta 20 días o multa de $200 a $5000.
El juez debe adoptar las disposiciones necesarias para que cese
la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o
el uso de la fuerza pública si fuera menester. Si el infractor fuese,
un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de
reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el
administrador o por el propietario afectado. La aplicación de
estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria
que competa al propietario o propietarios afectados.
La cercanía de las UF y la circunstancia de que todas formen
parte de un edificio en común tornan más exigentes y estrictas
las limitaciones.
Jurisprudencia
(Cám. Nac. Civil, Sala D, 02/10/1968, ED. 25-673).
(Cám. Nac. Civ., Sala F, 11/10/1966, LL. 125-776).
"A quien reside en un edificio le consta cuan molestos son los pisoteos y
tumbos que producen criaturas de corta edad en sus juegos infantiles, los
taconeos de los mayores, la música llevada a su mayor volumen, el arrastre
de sillas y otros muebles, las voces y gritos destemplados y, en general, el
estrépito y el barullo que se ocasiona cuando no se adoptan las debidas
precauciones y cuándo no se actúa con prudencia. Si los demandados han
producido en reiteradas oportunidades ruidos perturbadores molestos, más
allá de los normales, que han afectado la tranquilidad del copropietario actor,
contrariándose así las reglas de convivencia entre los vecinos de un edificio,
tal conducta constituye una violación (art. 6, inc. b) Ley 13512). Quien reside
en un edificio posee experiencia sobrada acerca de la ubicación de los ruidos,
pudiendo diferenciar perfectamente los provenientes del departamento
situado encima suyo de aquellos que proceden de otras unidades".
(Cám. 1ª Civil y Comercial de Bahía Blanca).
El régimen de la PH es un sistema, que exige que las obligaciones comunes de
vecindad sean observadas en forma mucho más rigurosa ya que la vida en
común supone situaciones que no se dan en las propiedades separadas y la
relación cotidiana obliga a actuar en función de lo que estatuye el reglamento
de copropiedad" (03/04/1975, ED, 61-414).
(Cám. Nac.Civ., Sala D, 14/06/1977, JA 1977-IV)
(Cám. Nac.Civ., Sala F, 07/10/1996, LL 1997-E-495)
(Cám. Nac.Civ., Sala M, 25/11/1997, LL 1998-B-450).
Siempre aplicando criterios de tolerancia, se entiende que el hecho de vivir
en departamentos impone la necesidad de acostumbrarse a ruidos de vecinos
(Cám. 1ª Civ. y Com. Bahía Blanca)
y a ciertas incomodidades que pueden resultar inevitables
(Cám. Nac. Civ., Sala G, 15/10/1997, LL 1998-B-266)
"quedando reservado a la apreciación judicial determinar cuándo una
actividad, un género de vida o lo que fuera, perturba la tranquilidad de los
demás consorcistas.
(Cám. Nac.Civ., Sala B, 03/03/1966, ED 16-339) cfr. Gurfinkel de Wendy, Lilian N. La PH.
Análisis Dogmático de la Ley 13512, p. 137, Lexis Nexis, BsAs 2005).
El Art. 2618 del Código Civil, se refiere a las molestias que ocasionen el
humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares
por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos; agregando la norma
que ellos no deben exceder la Normal Tolerancia conforme las condiciones
del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquellas.
Según las circunstancias, los jueces pueden disponer la indemnización de
los daños o la cesación de tales molestias. El juez debe contemporizar las
exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la
propiedad, debiendo además considerar la prioridad de uso.
El juez civil puede hacer cesar la explotación definitivamente considerando
todas las pautas ya analizadas, mientras en el fuero contravencional existe
un límite temporal tanto para la inhabilitación como para la clausura
pudiendo imponerse otras penas tal como la multa o cualquiera de las
establecidas en el Art. 11 del código, en atención al bien jurídico protegido
y características del hecho y del sujeto imputado.
En cuanto al procedimiento administrativo, requiere valores objetivos y
técnicos y por no ser judicial, no se encuentran en el mismo, aseguradas
las garantías constitucionales.
El concepto de normal tolerancia se relaciona con las incomodidades
ordinarias propias de una sociedad en desarrollo. La vecindad impone la
tolerancia de ciertas molestias, pero éstas no pueden superar la tolerancia
normal. El uso regular se refiere al uso normal de la propiedad. Debe
respetarse el uso regular de la propiedad que está relacionado con los Art.
1071, 2513 y 2514 del Código Civil. Sin perjuicio de ello, ante la existencia
concreta de ruidos molestos, el tribunal puede ordenar el cese de los ruidos
molestos ocasionados a los vecinos. Para considerar a los ruidos como
"molestos" debe probarse que los mismos superan el nivel mínimo
establecido de incomodidad moderada. Si el uso es irregular sólo cabe la
cesación de la actividad, esto es, si excede la normal tolerancia. No obstante
lo expuesto, debe compatibilizarse el principio con el de "prioridad en el
uso", ello además si se considera que hasta una fecha determinada el actor
toleró las molestias, se entiende que las consintió.
Las restricciones y límites al dominio implican que todo propietario tiene el
deber de soportar aquellas incomodidades normales de la vecindad pues no
existen derechos absolutos sino que todos deben estar reglamentados, de
allí las restricciones al dominio previsto por el propio ordenamiento civil.
Es un criterio elástico pero debe considerarse en orden a las condiciones que
una vida moderna impone en urbes como esta ciudad. Hay una imposición
de la vida social que determina la necesidad de tener que tolerar ciertas
molestias inevitables en muchos casos, y que puede ser una contrapartida
de las numerosas ventajas que el avance tecnológico proporciona al hombre.
Las pautas a considerar para entender la normal tolerancia en el Código
Civil son lo que estima el común de la población, o lo que las tablas indican
como tolerable para la población en general.
Corresponde tener presente que las conclusiones a que llegue una
persona que escucha los ruidos durante breves momentos, puede cambiar
si durante meses y años los oye en forma permanente.
Las reglas de vecindad del Código Civil han sido extremadamente afinadas
en la PH, requiriendo un comportamiento mucho más circunspecto y más
respetuoso del derecho, de la tranquilidad y del bienestar del prójimo.
Las restricciones y límites al dominio establecidos por la Ley 13512 y los
reglamentos respectivos desempeñan un papel fundamental en el régimen
de la PH y deben ser estrictamente observados toda vez que su acatamiento
por los copropietarios es condición esencial para asegurar el buen
funcionamiento del sistema.
El espectro de posibilidades que prevé el Código Contravenciones es
mucho mayor que el que determina el Código Civil y el Régimen de Faltas,
pues en estos últimos casos la medición de los ruidos debe ser realizada por
técnicos en la materia y por tanto sujetos a criterios totalmente objetivos
en el caso.
Por el contrario, al ser el bien jurídico que se pretende proteger con el Art.
72 del Código Contravencional la tranquilidad publica en su concepción
más amplia y por ello la convivencia, el procedimiento es más simple y breve,
siempre que el autor del hecho generador del ruido pueda ser individualizado
y pueda imputársele dolo o al menos dolo eventual. La medida de la acción
esta dada por la normal tolerancia, lo que requiere un juicio de valor por parte
del magistrado, valoración de las circunstancias totales del hecho y de las
relativas al presunto imputado, y acorde a la concepción del termino medio
de la sociedad. ("Los ruidos molestos en el Código Contravencional de la
CABA: su relación con la legislación civil y de faltas" en Justiniano.com).
convivencia. Deben ser respetados los horarios de descanso y la
emisión de ruidos o sonidos dentro de una vivienda y que no
tienen que alterar, molestar o perturbar a los vecinos.
El reglamento de copropiedad contiene directivas estableciendo
límites horarios y restricciones aún para actividades lícitas y
permitidas. De nada sirven si la gente no las cumple y el
administrador no las hace cumplir. A veces, se plantean
divergencias cuando las limitaciones se encuentran en el
"reglamento interno", que no son obligatorios para aquellos
que no los aprobaron o no se notificaron de su existencia.
Si la limitación horaria no está prevista en el Reglamento de
Copropiedad y además no hay Reglamento Interno no existe
otra norma que legisle sobre esto. Entonces cabe requerir la
intervención directa y personal del administrador quien está
obligado a intervenir para solucionar desavenencias entre
propietarios. Si esta intervención no se produce o es ineficaz
se debe:
a) intimar en los términos de la Ley 13512 por CD al
propietario de la UF de la cual provienen los ruidos, sea éste
o no el actual ocupante del mismo;
b) ir acopiando las pruebas correspondientes (testigos, actas
notariales, etc.) para un eventual juicio.
Por la posibilidad cierta de que la situación derive en actuaciones
judiciales, resulta conveniente y necesario que se actúe desde
el principio asesorado y asistido por un abogado especializado.
Art. 6º b) ley 13512: "Queda prohibido a cada propietario y
ocupante de los departamentos o pisos perturbar con ruidos o de
cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos. El Art.15
dice que en caso de violación de las normas del Art. 6°,
el representante o los propietarios afectados formularán la
denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada
en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable
pena de arresto hasta 20 días o multa de $200 a $5000.
El juez debe adoptar las disposiciones necesarias para que cese
la infracción, pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o
el uso de la fuerza pública si fuera menester. Si el infractor fuese,
un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de
reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el
administrador o por el propietario afectado. La aplicación de
estas penas no obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria
que competa al propietario o propietarios afectados.
La cercanía de las UF y la circunstancia de que todas formen
parte de un edificio en común tornan más exigentes y estrictas
las limitaciones.
Jurisprudencia
(Cám. Nac. Civil, Sala D, 02/10/1968, ED. 25-673).
(Cám. Nac. Civ., Sala F, 11/10/1966, LL. 125-776).
"A quien reside en un edificio le consta cuan molestos son los pisoteos y
tumbos que producen criaturas de corta edad en sus juegos infantiles, los
taconeos de los mayores, la música llevada a su mayor volumen, el arrastre
de sillas y otros muebles, las voces y gritos destemplados y, en general, el
estrépito y el barullo que se ocasiona cuando no se adoptan las debidas
precauciones y cuándo no se actúa con prudencia. Si los demandados han
producido en reiteradas oportunidades ruidos perturbadores molestos, más
allá de los normales, que han afectado la tranquilidad del copropietario actor,
contrariándose así las reglas de convivencia entre los vecinos de un edificio,
tal conducta constituye una violación (art. 6, inc. b) Ley 13512). Quien reside
en un edificio posee experiencia sobrada acerca de la ubicación de los ruidos,
pudiendo diferenciar perfectamente los provenientes del departamento
situado encima suyo de aquellos que proceden de otras unidades".
(Cám. 1ª Civil y Comercial de Bahía Blanca).
El régimen de la PH es un sistema, que exige que las obligaciones comunes de
vecindad sean observadas en forma mucho más rigurosa ya que la vida en
común supone situaciones que no se dan en las propiedades separadas y la
relación cotidiana obliga a actuar en función de lo que estatuye el reglamento
de copropiedad" (03/04/1975, ED, 61-414).
(Cám. Nac.Civ., Sala D, 14/06/1977, JA 1977-IV)
(Cám. Nac.Civ., Sala F, 07/10/1996, LL 1997-E-495)
(Cám. Nac.Civ., Sala M, 25/11/1997, LL 1998-B-450).
Siempre aplicando criterios de tolerancia, se entiende que el hecho de vivir
en departamentos impone la necesidad de acostumbrarse a ruidos de vecinos
(Cám. 1ª Civ. y Com. Bahía Blanca)
y a ciertas incomodidades que pueden resultar inevitables
(Cám. Nac. Civ., Sala G, 15/10/1997, LL 1998-B-266)
"quedando reservado a la apreciación judicial determinar cuándo una
actividad, un género de vida o lo que fuera, perturba la tranquilidad de los
demás consorcistas.
(Cám. Nac.Civ., Sala B, 03/03/1966, ED 16-339) cfr. Gurfinkel de Wendy, Lilian N. La PH.
Análisis Dogmático de la Ley 13512, p. 137, Lexis Nexis, BsAs 2005).
El Art. 2618 del Código Civil, se refiere a las molestias que ocasionen el
humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o daños similares
por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos; agregando la norma
que ellos no deben exceder la Normal Tolerancia conforme las condiciones
del lugar y aunque mediare autorización administrativa para aquellas.
Según las circunstancias, los jueces pueden disponer la indemnización de
los daños o la cesación de tales molestias. El juez debe contemporizar las
exigencias de la producción y el respeto debido al uso regular de la
propiedad, debiendo además considerar la prioridad de uso.
El juez civil puede hacer cesar la explotación definitivamente considerando
todas las pautas ya analizadas, mientras en el fuero contravencional existe
un límite temporal tanto para la inhabilitación como para la clausura
pudiendo imponerse otras penas tal como la multa o cualquiera de las
establecidas en el Art. 11 del código, en atención al bien jurídico protegido
y características del hecho y del sujeto imputado.
En cuanto al procedimiento administrativo, requiere valores objetivos y
técnicos y por no ser judicial, no se encuentran en el mismo, aseguradas
las garantías constitucionales.
El concepto de normal tolerancia se relaciona con las incomodidades
ordinarias propias de una sociedad en desarrollo. La vecindad impone la
tolerancia de ciertas molestias, pero éstas no pueden superar la tolerancia
normal. El uso regular se refiere al uso normal de la propiedad. Debe
respetarse el uso regular de la propiedad que está relacionado con los Art.
1071, 2513 y 2514 del Código Civil. Sin perjuicio de ello, ante la existencia
concreta de ruidos molestos, el tribunal puede ordenar el cese de los ruidos
molestos ocasionados a los vecinos. Para considerar a los ruidos como
"molestos" debe probarse que los mismos superan el nivel mínimo
establecido de incomodidad moderada. Si el uso es irregular sólo cabe la
cesación de la actividad, esto es, si excede la normal tolerancia. No obstante
lo expuesto, debe compatibilizarse el principio con el de "prioridad en el
uso", ello además si se considera que hasta una fecha determinada el actor
toleró las molestias, se entiende que las consintió.
Las restricciones y límites al dominio implican que todo propietario tiene el
deber de soportar aquellas incomodidades normales de la vecindad pues no
existen derechos absolutos sino que todos deben estar reglamentados, de
allí las restricciones al dominio previsto por el propio ordenamiento civil.
Es un criterio elástico pero debe considerarse en orden a las condiciones que
una vida moderna impone en urbes como esta ciudad. Hay una imposición
de la vida social que determina la necesidad de tener que tolerar ciertas
molestias inevitables en muchos casos, y que puede ser una contrapartida
de las numerosas ventajas que el avance tecnológico proporciona al hombre.
Las pautas a considerar para entender la normal tolerancia en el Código
Civil son lo que estima el común de la población, o lo que las tablas indican
como tolerable para la población en general.
Corresponde tener presente que las conclusiones a que llegue una
persona que escucha los ruidos durante breves momentos, puede cambiar
si durante meses y años los oye en forma permanente.
Las reglas de vecindad del Código Civil han sido extremadamente afinadas
en la PH, requiriendo un comportamiento mucho más circunspecto y más
respetuoso del derecho, de la tranquilidad y del bienestar del prójimo.
Las restricciones y límites al dominio establecidos por la Ley 13512 y los
reglamentos respectivos desempeñan un papel fundamental en el régimen
de la PH y deben ser estrictamente observados toda vez que su acatamiento
por los copropietarios es condición esencial para asegurar el buen
funcionamiento del sistema.
El espectro de posibilidades que prevé el Código Contravenciones es
mucho mayor que el que determina el Código Civil y el Régimen de Faltas,
pues en estos últimos casos la medición de los ruidos debe ser realizada por
técnicos en la materia y por tanto sujetos a criterios totalmente objetivos
en el caso.
Por el contrario, al ser el bien jurídico que se pretende proteger con el Art.
72 del Código Contravencional la tranquilidad publica en su concepción
más amplia y por ello la convivencia, el procedimiento es más simple y breve,
siempre que el autor del hecho generador del ruido pueda ser individualizado
y pueda imputársele dolo o al menos dolo eventual. La medida de la acción
esta dada por la normal tolerancia, lo que requiere un juicio de valor por parte
del magistrado, valoración de las circunstancias totales del hecho y de las
relativas al presunto imputado, y acorde a la concepción del termino medio
de la sociedad. ("Los ruidos molestos en el Código Contravencional de la
CABA: su relación con la legislación civil y de faltas" en Justiniano.com).
INFORMES DE DOMINIO
El Administrador de Consorcios puede pedir informes de dominio
respecto de la titularidad de UF que estén bajo su administración
(Disposición Técnico Registral 6/2009 Registro Propiedad Inmueble).
Condiciones para el pedido de informes:
El Administrador debe acreditar su condición respecto de la UF cuya
información solicite, mediante copia legalizada del acta protocolizada
de su designación.
Queda exceptuado de presentarla el que acredite su carácter ante el
Registro con la documentación respectiva en ocasión de la
rubricación de los libros del consorcio o en un acto posterior.
Habrá un registro de acreditación de designación como administrador,
por edificio y nombre. Se tramitan mediante el formulario 4 B.
Se consignan como datos esenciales: matrícula, N* de UF que
integren el consorcio, ubicación del inmueble. Cuando el consorcio
tuviere más de un cuerpo o torre, se informará sobre el total de las UF.
El informe emitido por el Registro versará de manera exclusiva
sobre la individualización de la titularidad dominial de cada UF
y el número de DNI, en el caso de que estuviera consignado
en el asiento respectivo, brindando dicha información sobre la
totalidad de las UF que integran el consorcio. En esos despachos se
podrá incluir, cuando se posean, constancias o asientos sin "exactitud
registral" (p ej., porcentuales) que deban ser motivo de la rectificación
y/o modificación que corresponda por parte de los titulares.
respecto de la titularidad de UF que estén bajo su administración
(Disposición Técnico Registral 6/2009 Registro Propiedad Inmueble).
Condiciones para el pedido de informes:
El Administrador debe acreditar su condición respecto de la UF cuya
información solicite, mediante copia legalizada del acta protocolizada
de su designación.
Queda exceptuado de presentarla el que acredite su carácter ante el
Registro con la documentación respectiva en ocasión de la
rubricación de los libros del consorcio o en un acto posterior.
Habrá un registro de acreditación de designación como administrador,
por edificio y nombre. Se tramitan mediante el formulario 4 B.
Se consignan como datos esenciales: matrícula, N* de UF que
integren el consorcio, ubicación del inmueble. Cuando el consorcio
tuviere más de un cuerpo o torre, se informará sobre el total de las UF.
El informe emitido por el Registro versará de manera exclusiva
sobre la individualización de la titularidad dominial de cada UF
y el número de DNI, en el caso de que estuviera consignado
en el asiento respectivo, brindando dicha información sobre la
totalidad de las UF que integran el consorcio. En esos despachos se
podrá incluir, cuando se posean, constancias o asientos sin "exactitud
registral" (p ej., porcentuales) que deban ser motivo de la rectificación
y/o modificación que corresponda por parte de los titulares.
REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACION
Sólo puede reformarse mediante una resolución decidida en
una asamblea convocada al efecto y no puede ser una mayoría
no inferior a los 2/3 de todos los intengrante del consorcio o
una mayoría mayor. (art. 9 de la ley 13512)
Existen cláusulas estatutarias que sólo pueden ser modificadas
con el consentimiento de todos y requieren la unanimidad:
1) La calificación de las partes exclusivas y comunes,
2) Limitaciones al destino de las unidades,
3) El valor del voto en asambleas,
4) Porcentual de contribución en lo gastos comunes.
Para que esta modificación sea viable debe existir la decisión
asamblearia, la identidad y condición de propietarios presentes
y la escritura pública.
una asamblea convocada al efecto y no puede ser una mayoría
no inferior a los 2/3 de todos los intengrante del consorcio o
una mayoría mayor. (art. 9 de la ley 13512)
Existen cláusulas estatutarias que sólo pueden ser modificadas
con el consentimiento de todos y requieren la unanimidad:
1) La calificación de las partes exclusivas y comunes,
2) Limitaciones al destino de las unidades,
3) El valor del voto en asambleas,
4) Porcentual de contribución en lo gastos comunes.
Para que esta modificación sea viable debe existir la decisión
asamblearia, la identidad y condición de propietarios presentes
y la escritura pública.
DOCUMENTOS DEL CONSORCIO
1. Libros de Actas y de Órdenes, indicando la numeración de los folios
libres.
2. Demás libros obligatorios y no obligatorios, indicando su estado y
cumplimiento.
3. Planes del edificio originales y modificados, incluyendo la instalación
eléctrica.
4. Reglamento de Copropiedad y Administración.
5. Seguros del edificio, indicando la empresa, el número de póliza, y
vigencia.
6. Comprobantes de pago de Cargas Sociales.
7. Comprobantes de pago de Servicios Públicos.
8. Resúmenes de la Cuenta Corriente.
9. Certificados de Limpieza del Tanque de Agua.
10. Comprobantes de entrega de ropa de trabajo y elementos de ART.
11. Comprobantes de Caja.
12. Informes y Reclamos internos y externos
13. Facturas y trabajos pendientes de pago
14. Deudas de los copropietarios.
15. Negociación con propietarios morosos.
16. Juicios en trámite
libres.
2. Demás libros obligatorios y no obligatorios, indicando su estado y
cumplimiento.
3. Planes del edificio originales y modificados, incluyendo la instalación
eléctrica.
4. Reglamento de Copropiedad y Administración.
5. Seguros del edificio, indicando la empresa, el número de póliza, y
vigencia.
6. Comprobantes de pago de Cargas Sociales.
7. Comprobantes de pago de Servicios Públicos.
8. Resúmenes de la Cuenta Corriente.
9. Certificados de Limpieza del Tanque de Agua.
10. Comprobantes de entrega de ropa de trabajo y elementos de ART.
11. Comprobantes de Caja.
12. Informes y Reclamos internos y externos
13. Facturas y trabajos pendientes de pago
14. Deudas de los copropietarios.
15. Negociación con propietarios morosos.
16. Juicios en trámite
LIBROS DEL CONSORCIO
OBLIGATORIOS
1. Libro de Actas: (Art. 5º Decreto 18734 Ley 13512) Se transcriben
íntegramente la totalidad las resoluciones de la Asamblea, para evitar
cualquier tipo de suspicacia o malentendido, firmadas por la totalidad
de los presentes. Se rubrica en el Registro de la Propiedad Inmueble y,
en caso de extravío o destrucción, se deberá hacer la denuncia policial.
2. Libro de Administración: (Art. 5º Decreto 18734 Ley 13512)
Se asienta todo el movimiento económico del consorcio (Ingresos y
Egresos, débito y haber). Su importancia es crucial, ya que de estas
constancias se extraerán las rendiciones de cuentas, los gastos del
Consorcio y las expensas que cada propietario estará obligado a
abonar como así también los respectivos arqueos mensuales para el
Balance. Correctamente llevado y periódicamente actualizado, permite
al consorcista controlar el manejo de los fondos y es un elemento
probatorio de vital importancia en las querellas, a peritos contables en
toda ocasión en que se suscribe un pleito que llegue a los estrados de
la Justicia. Se rubrica en el Registro de la Propiedad Inmueble.
3. Libro de Remuneraciones y Registro de Empleados: (Ley 20744
Contratode Trabajo) Se asientan y actualizan todos los datos relativos al
personal. En caso de juicio laboral la falta de datos o actualización de
este libro originan una presunción a favor del trabajador. Es obligatorio
aunque se tenga un solo empleado. Debe ser rubricado por ante el
Ministerio de Trabajo y Seguridad Social, cuyos inspectores suelen
requerirlo.
4. Libro de Órdenes: (Art. 25 Ley 12981) Se asientan todas las
obligaciones del personal, y las órdenes que se le imparten, por lo que
también resulta un esencial elemento probatorio en todo conflicto de
índole laboral que pudiera suscitarse. Se rubrica en el Ministerio de
Trabajo y Seguridad Social.
5. Libro de Registro de Firmas de Copropietarios: (Art. 9* Ley 941)
Figura la firma y el estado de regularidad jurídica actualizado de los
titulares de dominio, y los datos particulares de los eventuales
ocupantes o inquilinos; y los medios adecuados para contactarse:
dirección, teléfonos, e-mail, etc..
6. Libro de Ascensores: (Ordenanza 49308) La empresa Conservadora
de Ascensores vuelca mensualmente la información referente al estado de
cada ascensor, especificando la existencia o no de trabajos. Se guarda en
la Sala de Máquinas bajo llave. Se rubrica en el GCBA.
OPTATIVOS
7. Libro de Comunicación: Donde los propietarios asientan sus quejas
y novedades, para conocimiento del administrador.
8. Libro de Registro de Correspondencia: Se asienta la
correspondencia recibida a diario y sirve a efectos de controlar reales
recepciones, extravíos, adulteraciones o robo de la misma. Lo lleva el
encargado.
9. Libro de Inventario:
Figura el inventario de los bienes adquiridos por el consorcio (cestos
de residuos, cortinados, maceteros, espejos, luces de emergencia,
matafuegos, sillas para inválidos, etc.), y sus movimientos.
10. Libro de Certificación de Mantenimiento:
Donde se lleva el control de la certificación según Ley 257 de frentes
y fachadas; limpieza de tanques de agua; mantenimiento de
matafuegos; desinfección y desinsectación; control de cocheras y
ascensores, etc. Puede asentarse todo lo concerniente a destapaciones
generales, arreglos de instalaciones de electricidad, gas, agua y
cloacales, o reclamos a empresas de bienes y servicios. Garantías.
Fecha de arreglos. UF.
11. Libro de Asuntos Legales:
Donde se recolecta todo lo concerniente a los asuntos legales y/o
judiciales que involucran al consorcio en relación a terceros, externos
o internos (encargados, copropietarios e inquilinos). Puede
complementarse con un anexo en el cual se adjunten leyes, decretos
o disposiciones afines a los intereses del consorcio.
12. Libro de Proveedores y Presupuestos:
Se registran los proveedores y presupuestos presentados para los
respectivos trabajos de servicio o mantenimiento a efectos de llevar
un seguimiento general del movimiento generado por los mismos en
el edificio. En caso de transferencia de mandato administrativo,
permite tener un precedente ideal de los acuerdos previos y cuotas
pendientes de pago o saldadas, y los datos de las personas o
empresas involucrados para tal fin. Permite que cualquier
copropietario pueda revisar y comparar el sentido de los gastos
como así también su devenir. Además, sirve para que, en caso de
ausencia del administrador o de hallarse imposibilitado por alguna
razón personal, el Consejo de Administración pueda suplantarlo
temporalmente y evitar daños mayores que pudieran surgir de
estas ausencias.
13. Libro de Control Sanitario y Agua Potable: (Ordenanza 45593)
Se registra el cumplimiento de la obligatoriedad de la limpieza semestral
de los tanques de agua destinada al consumo humano. Estos controles
prevén que los tanques no generen hongos ni sean portadores de todo
tipo de bacterias y/o parásitos, ni sufran todo tipo de contaminación
química ni alteración del pH correspondiente.
OBLIGACIONES DE LOS CONSORCISTAS
- Cumplir y hacer cumplir el Reglamento de Copropiedad y Administración;
y el Reglamento Interno, si lo hubiere.
- Cumplir y hacer respetar las resoluciones de la Asamblea.
- Abonar las expensas en tiempo y forma.
- Atender los gastos de conservación y reparación de su unidad; no
pudiendo realizar innovaciones o reparaciones que afecten la seguridad
del edificio o los servicios comunes.
- Hacer uso de los bienes comunes sin perjudicar o restringir el legítimo
derecho de los demás.
- No perturbar la tranquilidad de los vecinos con ruidos molestos.
- No destinar su unidad a usos contrarios a la moral y las buenas
costumbres, o para lo que se está autorizado.
- Concurrir a la Asamblea, y participar en ella.
- Tener buen trato hacia el personal.
- Abstenerse de dar órdenes al personal.
- Registrarse ante el Administrador, mediante la Escritura de su unidad,
y firmar el libro respectivo.
- Comunicar al Administrador su nombre y apellido, su domicilio en
caso de no habitar el edificio, y el nombre y apellido del ocupante o
locatario de su unidad.
- Permitir el acceso a su unidad para efectuar inspecciones o trabajos
de interés común.
y el Reglamento Interno, si lo hubiere.
- Cumplir y hacer respetar las resoluciones de la Asamblea.
- Abonar las expensas en tiempo y forma.
- Atender los gastos de conservación y reparación de su unidad; no
pudiendo realizar innovaciones o reparaciones que afecten la seguridad
del edificio o los servicios comunes.
- Hacer uso de los bienes comunes sin perjudicar o restringir el legítimo
derecho de los demás.
- No perturbar la tranquilidad de los vecinos con ruidos molestos.
- No destinar su unidad a usos contrarios a la moral y las buenas
costumbres, o para lo que se está autorizado.
- Concurrir a la Asamblea, y participar en ella.
- Tener buen trato hacia el personal.
- Abstenerse de dar órdenes al personal.
- Registrarse ante el Administrador, mediante la Escritura de su unidad,
y firmar el libro respectivo.
- Comunicar al Administrador su nombre y apellido, su domicilio en
caso de no habitar el edificio, y el nombre y apellido del ocupante o
locatario de su unidad.
- Permitir el acceso a su unidad para efectuar inspecciones o trabajos
de interés común.
TAREAS NO OBLIGATORIAS DEL ENCARGADO
Art. 24* del Convenio Colectivo de Trabajo
No está obligado a:
- Realizar la cobranza de expensas comunes
- Tener una réplica de las llaves de las unidades del edificio.
- Atender el teléfono de uso común, si lo hubiere.
- Retirar materiales o escombros provenientes de obras
realizadas en el edificio.
- Recibir o firmar notificaciones administrativas o judiciales
y/o correspondencia certificada destinada a consorcistas,
salvo autorización fehaciente del destinatario.
No está obligado a:
- Realizar la cobranza de expensas comunes
- Tener una réplica de las llaves de las unidades del edificio.
- Atender el teléfono de uso común, si lo hubiere.
- Retirar materiales o escombros provenientes de obras
realizadas en el edificio.
- Recibir o firmar notificaciones administrativas o judiciales
y/o correspondencia certificada destinada a consorcistas,
salvo autorización fehaciente del destinatario.
OBLIGACIONES DEL ENCARGADO
Art. 23* del Convenio Colectivo de Trabajo
- Acatar las órdenes que le imparta el Administrador, en el libro rubricado.
- Avisar, de inmediato, al Administrador toda novedad que ocurra en el
inmueble; o cualquier queja de algún copropietario.
- Tratar correctamente a todos los integrantes del edificio.
- Usar la ropa y equipamiento de trabajo suministrado; observando
un correcto aseo e higiene personal y de su vestimenta, durante la
jornada laboral.
- Mantener en perfecto estado de aseo, conservación e higiene, todas
las partes comunes del edificio.
- Controlar el funcionamiento de las máquinas e instalaciones del edificio.
- Retirar los residuos de cada piso.
- Barrer y recoger la basura de la vereda hasta el cordón, en todo el
frente del edificio.
- Vigilar la entrada y salida de personas del edificio.
- Entregar sin demora, la correspondencia y comunicaciones del
Administrador, a cada unidad del edificio.
- Habitar la vivienda asignada con su familia integrada por esposa/o
e hijos.
- No albergar en su vivienda a otras personas, aún en forma transitoria.
- No realizar tareas ajenas a consorcistas, durante su horario de trabajo.
- Mantener actualizada toda la información correspondiente a su función,
y proporcionarla a quién lo reemplace.
- Tener en su poder las llaves del sótano y controles del edificio.
- Asegurar los servicios generales del edificio, y cambiar lámparas y
tubos fluorescentes de las partes comunes.
- Colaborar en el Consorcio, aunque se encuentre fuera de su horario
de trabajo, cuando se produzcan:
emergencias,
situaciones de urgencia o
situaciones de inseguridad de las personas que habitan
el edificio.
- Acatar las órdenes que le imparta el Administrador, en el libro rubricado.
- Avisar, de inmediato, al Administrador toda novedad que ocurra en el
inmueble; o cualquier queja de algún copropietario.
- Tratar correctamente a todos los integrantes del edificio.
- Usar la ropa y equipamiento de trabajo suministrado; observando
un correcto aseo e higiene personal y de su vestimenta, durante la
jornada laboral.
- Mantener en perfecto estado de aseo, conservación e higiene, todas
las partes comunes del edificio.
- Controlar el funcionamiento de las máquinas e instalaciones del edificio.
- Retirar los residuos de cada piso.
- Barrer y recoger la basura de la vereda hasta el cordón, en todo el
frente del edificio.
- Vigilar la entrada y salida de personas del edificio.
- Entregar sin demora, la correspondencia y comunicaciones del
Administrador, a cada unidad del edificio.
- Habitar la vivienda asignada con su familia integrada por esposa/o
e hijos.
- No albergar en su vivienda a otras personas, aún en forma transitoria.
- No realizar tareas ajenas a consorcistas, durante su horario de trabajo.
- Mantener actualizada toda la información correspondiente a su función,
y proporcionarla a quién lo reemplace.
- Tener en su poder las llaves del sótano y controles del edificio.
- Asegurar los servicios generales del edificio, y cambiar lámparas y
tubos fluorescentes de las partes comunes.
- Colaborar en el Consorcio, aunque se encuentre fuera de su horario
de trabajo, cuando se produzcan:
emergencias,
situaciones de urgencia o
situaciones de inseguridad de las personas que habitan
el edificio.
CONSEJO DE ADMISTRACION
Es el órgano de control del Consorcio
Existencia no obligatoria: La Ley no lo contempla; pero, puede surgir del Reglamento
de Copropiedad o de un Acta de Asamblea.
Funciones Restringidas:
1. Controla al Administrador
2. Ayuda al Administrador
3. Sirve de nexo entre los consorcistas y el Administrador.
4. Vela por el cumplimiento de la Ley, los reglamentos y las resoluciones
de la Asamblea.
5. Dictamina sobre presupuestos.
6. Formula observaciones y advertencias.
7. Evita dar órdenes al Encargado.
8. Vigila la conducta del Administrador.
Integrantes: Anualmente se eligen tres (3) titulares y tres (3) suplentes.
En algunos Consorcios pueden llegar a cinco (5).
Lo mejor es que esté compuesto por 1 abogado, 1 contador, y 1
ingeniero o arquitecto, para dividir bien las funciones.
Condiciones sugeridas:
- Ser propietario.
- Vivir en el edificio.
- No ser moroso.
- No ser parte en un juicio del Consorcio
- Disponer de tiempo y voluntad para trabajar para el Consorcio.
Remuneración:
- Los cargos son desempeñados ad-honorem.
- Sólo se justifican reembolsos de gastos que hubieren incurrido sus miembros
para cumplir con su mandato.
Existencia no obligatoria: La Ley no lo contempla; pero, puede surgir del Reglamento
de Copropiedad o de un Acta de Asamblea.
Funciones Restringidas:
1. Controla al Administrador
2. Ayuda al Administrador
3. Sirve de nexo entre los consorcistas y el Administrador.
4. Vela por el cumplimiento de la Ley, los reglamentos y las resoluciones
de la Asamblea.
5. Dictamina sobre presupuestos.
6. Formula observaciones y advertencias.
7. Evita dar órdenes al Encargado.
8. Vigila la conducta del Administrador.
Integrantes: Anualmente se eligen tres (3) titulares y tres (3) suplentes.
En algunos Consorcios pueden llegar a cinco (5).
Lo mejor es que esté compuesto por 1 abogado, 1 contador, y 1
ingeniero o arquitecto, para dividir bien las funciones.
Condiciones sugeridas:
- Ser propietario.
- Vivir en el edificio.
- No ser moroso.
- No ser parte en un juicio del Consorcio
- Disponer de tiempo y voluntad para trabajar para el Consorcio.
Remuneración:
- Los cargos son desempeñados ad-honorem.
- Sólo se justifican reembolsos de gastos que hubieren incurrido sus miembros
para cumplir con su mandato.
ADMINISTRADOR
Es el órgano ejecutivo del Consorcio
Puede ser: Una persona física o ideal, ya sea oneroso o voluntario.
Funciones: Están desperdigadas en:
• La Ley 13512 y reglamentación.
• La Ley 941 y reglamentación
• Reglamento de Copropiedad y Administración
• Actas de Asambleas
• Normas para Mandatarios (Código Civil)
Responsabilidades:
• Mandatario Legal
• Representa al Consorcio
• Ejecuta en su nombre
• Cumple las disposiciones de la Asamblea
• Acciona contra propietarios en falta
• Denuncia situaciones antirreglamentarias y obras
sin permiso o aviso de obra
Facultades y Obligaciones:
• Administra el inmueble.
• Atiende a la conservación de las partes comunes,
resguardando la seguridad de la estructura del edificio.
• Elige y despide al personal.
• Da órdenes al personal.
• Asegura el edificio contra incendio y accidentes al
personal y terceros.
• Provee a la recaudación y el empleo de los fondos.
• Entrega recibos numerados de pago de expensas.
• Rinde cuentas de su gestión.
• Convoca Asambleas.
• Rubrica, llevar y custodia libros del Consorcio.
• Expide copias certificadas de actas Asambleas y de
deudas por expensas.
• Comunica a ausentes lo resuelto en Asambleas.
• Lleva registro de firmas de propietarios y del domicilio
de los que no viven en el inmueble.
• Se maneja con ética profesional.
• Respeta al Consejo de Propietarios.
• Hace lo que mejor sabe y puede.
• Debe tener idoneidad para administrar.
Relación y remuneración:
- No tiene relación de dependencia.
- No cobra sueldo sino honorarios
- No se lo despide, se lo remueve, renuncia o cesa en
sus funciones.
Puede ser: Una persona física o ideal, ya sea oneroso o voluntario.
Funciones: Están desperdigadas en:
• La Ley 13512 y reglamentación.
• La Ley 941 y reglamentación
• Reglamento de Copropiedad y Administración
• Actas de Asambleas
• Normas para Mandatarios (Código Civil)
Responsabilidades:
• Mandatario Legal
• Representa al Consorcio
• Ejecuta en su nombre
• Cumple las disposiciones de la Asamblea
• Acciona contra propietarios en falta
• Denuncia situaciones antirreglamentarias y obras
sin permiso o aviso de obra
Facultades y Obligaciones:
• Administra el inmueble.
• Atiende a la conservación de las partes comunes,
resguardando la seguridad de la estructura del edificio.
• Elige y despide al personal.
• Da órdenes al personal.
• Asegura el edificio contra incendio y accidentes al
personal y terceros.
• Provee a la recaudación y el empleo de los fondos.
• Entrega recibos numerados de pago de expensas.
• Rinde cuentas de su gestión.
• Convoca Asambleas.
• Rubrica, llevar y custodia libros del Consorcio.
• Expide copias certificadas de actas Asambleas y de
deudas por expensas.
• Comunica a ausentes lo resuelto en Asambleas.
• Lleva registro de firmas de propietarios y del domicilio
de los que no viven en el inmueble.
• Se maneja con ética profesional.
• Respeta al Consejo de Propietarios.
• Hace lo que mejor sabe y puede.
• Debe tener idoneidad para administrar.
Relación y remuneración:
- No tiene relación de dependencia.
- No cobra sueldo sino honorarios
- No se lo despide, se lo remueve, renuncia o cesa en
sus funciones.
ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS
Es el órgano deliberativo del Consorcio
Asamblea Ordinaria: Se reúne periódicamente y por temas ya decididos en el Reglamento.
Asamblea Extraordinaria: Trata normalmente temas que escapan a la competencia habitual del Administrador. Su convocatoria es normalmente una sorpresa.
Convocatoria Judicial: Art. 10 Ley 13512. Escapa a la normalidad del Consorcio. Cuando no fuese posible lograr la mayoría necesaria de propietarios, se puede solicitar al juez que convoque la reunión. Es un gran remedio ante grandes problemas. El juez puede proceder o desestimar el pedido. Tomará en cuenta la importancia del tema y los intentos fallidos (3 por lo menos).
Para los asuntos que la Ley o el Reglamento no exigen mayorías especiales -es decir que no afecten el derecho de propiedad ni el Reglamento- la Asamblea contiene:
1) Notificación personal o por medio fehaciente de la circular de convocatoria, con el plazo de anticipación estipulado en el Reglamento.
2) Inclusión de los temas a tratar en el Orden del Día en forma expresa y clara.
3) Quórum de más del 50% de copropietarios en 1* convocatoria, y de cualquier número en la 2* (media hora después).
4) Debate de los puntos a tratar.
5) Resolución de cada punto por mayoría.
Tiempo: El Administrador es responsable de su notificación en tiempo.
Poderes y representaciones: La cantidad la fija el Reglamento. La certificación de firmas la hace el Administrador mediante el libro Registro de Firmas de Copropietarios.
Orden del Día: Tiene puntos:
- Formales: Constitución legal de la Asamblea.
Designación del Presidente, Secretario de Actas y propietarios para firmar el Acta de Asamblea.
Hora de inicio y finalización.
- De Fondo: La cantidad de temas debe ser proporcional a la duración de la Asamblea.
Presidente: Su función es complicada. Modera el debate. Lo mejor es que se lo designe por mayoría. Debe tener determinadas cualidades: cortés, amable, carácter, autoridad y buenos modales. Debe respetar y hacer respetar el Orden del Día.
Reglas para deliberar: Son la pautas para guiar el debate y evitar la discusión desordenada y las interferencias a quienes están hablando. Al ir considerando cada punto, conviene hacer una lista de los que solicitan el uso de la palabra. Agotada la lista, se somete a votación.
Moción de Orden: Tiende a encausar el debate. Una vez formulada se vota de inmediato aunque queden oradores pendientes. Evita que se violente el Orden del Día.
Quórum: Cantidad necesaria para deliberar.
Mayoría: Cantidad necesaria para resolver.
Acta de Asamblea: Debe reflejar lo más fiel posible lo acontecido en la Asamblea. Cuando se complica que firmen todos los presentes, es muy común que se designen 2 asambleístas para firmar el Acta.
Asamblea Ordinaria: Se reúne periódicamente y por temas ya decididos en el Reglamento.
Asamblea Extraordinaria: Trata normalmente temas que escapan a la competencia habitual del Administrador. Su convocatoria es normalmente una sorpresa.
Convocatoria Judicial: Art. 10 Ley 13512. Escapa a la normalidad del Consorcio. Cuando no fuese posible lograr la mayoría necesaria de propietarios, se puede solicitar al juez que convoque la reunión. Es un gran remedio ante grandes problemas. El juez puede proceder o desestimar el pedido. Tomará en cuenta la importancia del tema y los intentos fallidos (3 por lo menos).
Para los asuntos que la Ley o el Reglamento no exigen mayorías especiales -es decir que no afecten el derecho de propiedad ni el Reglamento- la Asamblea contiene:
1) Notificación personal o por medio fehaciente de la circular de convocatoria, con el plazo de anticipación estipulado en el Reglamento.
2) Inclusión de los temas a tratar en el Orden del Día en forma expresa y clara.
3) Quórum de más del 50% de copropietarios en 1* convocatoria, y de cualquier número en la 2* (media hora después).
4) Debate de los puntos a tratar.
5) Resolución de cada punto por mayoría.
Tiempo: El Administrador es responsable de su notificación en tiempo.
Poderes y representaciones: La cantidad la fija el Reglamento. La certificación de firmas la hace el Administrador mediante el libro Registro de Firmas de Copropietarios.
Orden del Día: Tiene puntos:
- Formales: Constitución legal de la Asamblea.
Designación del Presidente, Secretario de Actas y propietarios para firmar el Acta de Asamblea.
Hora de inicio y finalización.
- De Fondo: La cantidad de temas debe ser proporcional a la duración de la Asamblea.
Presidente: Su función es complicada. Modera el debate. Lo mejor es que se lo designe por mayoría. Debe tener determinadas cualidades: cortés, amable, carácter, autoridad y buenos modales. Debe respetar y hacer respetar el Orden del Día.
Reglas para deliberar: Son la pautas para guiar el debate y evitar la discusión desordenada y las interferencias a quienes están hablando. Al ir considerando cada punto, conviene hacer una lista de los que solicitan el uso de la palabra. Agotada la lista, se somete a votación.
Moción de Orden: Tiende a encausar el debate. Una vez formulada se vota de inmediato aunque queden oradores pendientes. Evita que se violente el Orden del Día.
Quórum: Cantidad necesaria para deliberar.
Mayoría: Cantidad necesaria para resolver.
Acta de Asamblea: Debe reflejar lo más fiel posible lo acontecido en la Asamblea. Cuando se complica que firmen todos los presentes, es muy común que se designen 2 asambleístas para firmar el Acta.
CONSORCIO DE PROPIETARIOS
Persona de existencia ideal.
Sujeto de derecho distinto al de los propietarios que lo integran.
Objeto: Inmueble construido.
Tiene independencia funcional y se basta a sí misma.
El propietario tiene derecho exclusivo para:
los servicios comunes.
- destinarla a usos contrarios a la moral y buenas costumbres.
- destinarla a un uso distinto al previsto.
- perturbar con ruidos la tranquilidad de vecinos
- ejercer actividades que comprometan la seguridad del edificio.
- depositar mercadería peligrosa o perjudicial.
es común, pero está afectada a consorcistas con acceso directo a la parte.
El propietario podrá usarla conforme a su destino, sin tener que
compartirla con los otros propietarios; pero lo que no le está
permitido es transformarla o hacer actos materiales.
1. Balcones (son prolongación de la loza)
2. Patios
3. Terrazas
Muchos propietarios incurren en el error de interpretar que el uso exclusivo les da un mejor derecho. Indudablemente es el consorcio quién debe hacer todas las reparaciones que fueren menester para
conservar esa terraza, patio, balcón etc. ya que todos los planos horizontales o verticales que cierran
el edificio son cosas comunes.
Sujeto de derecho distinto al de los propietarios que lo integran.
Objeto: Inmueble construido.
Partes Privativas
Cada unidad pertenece en propiedad exclusiva a cada propietario.Tiene independencia funcional y se basta a sí misma.
El propietario tiene derecho exclusivo para:
- poseerla, usarla, gozarla y asegurarla,
- su disposición jurídica,
- respetar el destino de su unidad,
- venderla, permutarla, donarla, alquilarla, darla en comodato o
hipotecarla.
hipotecarla.
El propietario tiene a su cargo los gastos de conservación y
reparación de su unidad; y tiene restricciones para:
- modificarla o hacer innovaciones que afecten la seguridad del edificio oreparación de su unidad; y tiene restricciones para:
los servicios comunes.
- destinarla a usos contrarios a la moral y buenas costumbres.
- destinarla a un uso distinto al previsto.
- perturbar con ruidos la tranquilidad de vecinos
- ejercer actividades que comprometan la seguridad del edificio.
- depositar mercadería peligrosa o perjudicial.
Partes comunes
Los propietarios son condóminos de las partes comunes en proporción al valor de su unidad. Es coparticipable sobre: el terreno, techos, cimientos, muros maestros, patios cerrados o solares, escaleras, ascensores, pórticos, galerías, vestíbulos comunes, puertas de entrada, locales e instalaciones de servicios centrales, local del encargado y portería, jardines, sótanos, azoteas, tabiques o muros divisorios de las distintas unidades, incinerador de residuos, artefactos e instalaciones existentes para servicios.
Partes comunes de uso exclusivo
Es una superficie que pertenece al consorcio que por su naturalezaes común, pero está afectada a consorcistas con acceso directo a la parte.
El propietario podrá usarla conforme a su destino, sin tener que
compartirla con los otros propietarios; pero lo que no le está
permitido es transformarla o hacer actos materiales.
1. Balcones (son prolongación de la loza)
2. Patios
3. Terrazas
Muchos propietarios incurren en el error de interpretar que el uso exclusivo les da un mejor derecho. Indudablemente es el consorcio quién debe hacer todas las reparaciones que fueren menester para
conservar esa terraza, patio, balcón etc. ya que todos los planos horizontales o verticales que cierran
el edificio son cosas comunes.
Jurisprudencia:
"Todos los planos horiz. y vert. que forman el edificio en sí mismo y que dividen pisos y dptos son comunes; tales las estructuras, los muros, los techos, la losas, el terreno, etc. Lo propio es sólo un cubo de aire delimitado por estos planos comunes, y todo lo que está adentro de ese espacio (Cám Nac Civil sala L 17/7/1992 Consorcio Carlos Calvo 2251 c/nn)"
La distinción entre cosas propias y cosas comunes es muy artificioso, porque en suma todo el edificio es común y solamente es propio un sector circundado de cosas comunes. (Cám Nac. Civil SALA L Cons Prop Carlos Calvo 2251 c/Sebastiani)"
"La reparación de los lugares comunes concedidos al uso exclusivo de uno de los copropietarios está a cargo del Consorcio". (Cám. Nac Esp Civ y Com sala 4Ta 31/5//1983 JA 1984-IV 129)
"La conservación del techo, es decir, la estructura del subsuelo de la terraza, estará a cargo de la comunidad, no así la conservación y reparaciones superficiales, que serán por cuenta del propietario. (Cám Nac,Civil Sala E 8/3/1991- JA 1991 -III-31)".
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